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小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別？

  來(lái)源：http://11lawsst.com發(fā)布日期：2018-05-05瀏覽次數(shù)：79

摘要：由于城市房?jī)r(jià)的快速上漲，使得很多城市居民

由于城市房?jī)r(jià)的快速上漲，使得很多城市居民無(wú)法在自己的經(jīng)濟(jì)條件內(nèi)購(gòu)買房屋。而政府提供的保障房、公租房等也滿足不了所有困難戶的需求。于是便出現(xiàn)了另一種房子——深圳小產(chǎn)權(quán)房。

所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

有了深圳小產(chǎn)權(quán)房，那肯定也有大產(chǎn)權(quán)房。沒(méi)錯(cuò)啦，我們平常經(jīng)常提到的普通商品房其實(shí)就是大產(chǎn)權(quán)房。這兩者有什么區(qū)別呢?下面我們一起來(lái)了解了解~

產(chǎn)權(quán)：在產(chǎn)權(quán)方面，小產(chǎn)權(quán)房只具備部分產(chǎn)權(quán)，所謂的部分產(chǎn)權(quán)，就是只強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。比如說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房，它就屬于小產(chǎn)權(quán)房，這種房屋購(gòu)房者可以繼承和出售，但出售要在購(gòu)買5年以后才能進(jìn)行，并且售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。所以在收益方面并不是說(shuō)賣出的錢都是自己的。

而大產(chǎn)權(quán)房具備全部產(chǎn)權(quán)，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。比如商品房。

土地出讓金：在房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，大產(chǎn)權(quán)房即商品房不用再繳土地出讓金，小產(chǎn)權(quán)房即經(jīng)濟(jì)適用房要補(bǔ)繳土地出讓金。

發(fā)證機(jī)關(guān)：大產(chǎn)權(quán)房的發(fā)證機(jī)關(guān)是國(guó)家，而小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)證機(jī)關(guān)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，并且產(chǎn)權(quán)證得不到國(guó)家的認(rèn)可。

價(jià)格：小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格要比大產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。這也是很多人愿意冒著風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買的原因。

其實(shí)，不是說(shuō)所有的小產(chǎn)權(quán)房都有風(fēng)險(xiǎn)，都是不合法的，如果是通過(guò)政府批準(zhǔn)有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居，那就是合法的，可以長(zhǎng)久擁有居住，就像經(jīng)濟(jì)適用房。

而狹義上的“深圳小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。這類房屋風(fēng)險(xiǎn)比較大。具體有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢，下面我們?cè)僖黄饋?lái)看看。

1、在法律效力方面，如果將這類房屋未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)出售給本鄉(xiāng)以外的人員，合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，則該合同作無(wú)效處理。

2、在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

3、如果日后這類房屋遭到強(qiáng)制拆除，購(gòu)房人可能既要不回房屋，又得不到賠償。因?yàn)檫@類房屋的產(chǎn)權(quán)不是合法的。

4、在房屋監(jiān)管方面也存在著漏洞。如果出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，很難找到相關(guān)單位來(lái)進(jìn)行維修。

綜合以上風(fēng)險(xiǎn)，小編認(rèn)為，為了我們長(zhǎng)久的利益，還是不能因?yàn)橐粫r(shí)的便宜而鋌而走險(xiǎn)走擦邊球，萬(wàn)一以后房屋真的遭強(qiáng)拆，那就真的是有苦說(shuō)不出了。

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